잡종지를 어떻게 활용해야 될 지 전혀 몰라 질문드립니다.

 저희 아버님은 현재 잡종지에다가 농사를 지으시며 홀로 강화도에 살고 계십니다. 하지만 연세도 높고(현재75세) 힘이드셔서 올해는 소작인을 고용해서 농사를 짓게하였는데 처음부터 명확히 분배계약을 하지 않아 수확의 대부분을 소작인이  챙겼다고 합니다.

그래서 앞으로 농사를 어떻게 지어야 할 지 걱정하던차에 누군가가 잡종지에다가 농사를 지으면 오히려 손해라며 농사짓기를 말리셨다고 합니다. 그래서 여러 선생님들에게 몇가지 여쭤보려고 합니다.

1. 잡종지에다가 농사를 지으면 지목이 "답"으로 변경되는지?

2. 농민이 그땅에 농사를 안짓고 땅을 그냥 방치해둬도 다른 불이익이 없는지?

3. 만약 형편상 농사를 못짓게 된다면 잡종지에 뭘해야 좋을지?

4. 현재 지역특성상 군사보호구역내에 위치해 있어도 "잡종지"는 누구 말처럼 개발을 할 수 있는 좋은 여건을 갖춘 상황인지?

그외에도 알고 싶은 내용이 많지만 제가 지식이 없으니 뭘 물어봐야 될지 모르겠네요....

부가적으로 참고될만한 내용이 있으면 알려 주시면 정말 감사드리겠습니다.

꼭 부탁드립니다....

1. 지목은 소유자가 일정한 조건을 갖춰 신청하지 않으면 변경되지 않습니다. 따라서 농사를 짓는다고 지목이 자동적으로 변경되는 일은 없습니다.

2. 다만, 농지법상 지목 여하를 불문하고 농사를 지으면 "농지"로 보도록 되어 있습니다. 그렇다고 지목이 변경되는 것은 아닙니다. 농사를 짓다가도 영농을 중단하면 농지법상 농지도 아닙니다.

3. 지목이 잡종지라면 "영농의무"가 없는 것이므로 방치한다고 해서 별다른 불이익은 없다고 생각됩니다.

4. 지목이 잡종지란 것은 농지법(전답) 또는 산지관리법(임야) 상의 규제가 안따르고, 별도의 형질변경허가 절차없이 건축법상의 건축허가 등을 받을 수 있기 때문에 잇점이 많은 토지입니다. 그러나 그밖에 도로여건, 주위환경 등 토지이용 여건을 좌우하는 많은 요소가 있기 때문에 잡종지라고 해서 모두가 개발여건이 되는 것은 아닙니다. 따라서 그 땅에 뭘 해야 좋은지는, 부동산 업소를 돌면서 그 땅을 무엇으로 용도변경을 하면 비싼 값을 받을 수 있는지 알아보시고, 또 군청앞에 있는 건축사 사무실에 들려 어떤 건축을 할 수 있는지 알아보십시요.

5. 잡종지는 분명 잇점이 많은 토지이지만, 도로가 없는 맹지라면 진입도로를 확보해야 하고, 군사보호구역이라면 군동의를 받을 수 있어야 개발 가능한 것입니다. 군부대에서 검토할 때는 지목 따위는 고려 대상이 아니고 작전성 검토에 따라 동의 여부를 결정하는 것입니다.

6. 만약 그 토지가 맹지라면 진입도로 확보방안을 강구해 보시고, 저지대라면 성토 가능성을 검토해 보셔야 하고, 군동의 여부 기타 여러 조건을 검토해 보셔야 합니다.

7. 만약 그 땅이 경지정리된 농지 한가운데 있다면, 설사 지목이 잡종지라고 해도 농림지역에 속할 것이고, 이때는 농림지역에 따른 규제가 따릅니다. 즉, 잡종지가 농지 임야에 비해서 굉장히 유리한 것(형질변경허가 불필요하므로)이지만, 만병통치약이 아닙니다.