권리금의 의미?
일반적으로 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전이다. 예를 들면 건물을 빌리는데 있어서 임대료, 보증금 이외에 지급하는 돈을 권리금이라고 한다. 그리고 영업의 허가를 받은 사람이 그 영업 권리를 다른 사람에게 양도하는 경우 국가에 내는 세금도 권리금이라고 한다.
권리금의 종류?
입지적인 조건 때문에 생기는 "바닥 권리금"
영업을 잘해서 단골고객이 많으면 "영업 권리금"
시설이 필요한 곳(고급레스토랑) "시설 권리금"
권리금의 특징
권리금은 법적 효력이나 보호 장치가 없어 위험 부담과 분쟁의 소지가 많다.
양도되는 권리와 이익의 종류가 다양하기 때문에 그 법률적 성질도 여러 가지로 다르다.
아래는 관련 내용을 발췌한 것이다.
취업 한파로 20대에 실직을 경험한 청년부터 40~50대 명퇴한 중·장년층까지 자영업(창업)을 택하는 이들이 늘고 있다. 사업장을 내기 위해서는 보증금이나 임대료 외에 실체도 없고 법적 효력도 없지만 영업권이나 시설물 인수 대가로 종전 임차인과 신규 임차인 사이에서 관행적으로 지불되는 권리금이 오가는 경우가 적잖다. 한 조사에 따르면 창업 자금 중 권리금이 차지하는 비중이 평균 45퍼센트나 된다. 얼마 전 용산 참사의 원인 중 하나도 이 권리금이다. 적게는 수백만 원에서 수억 원이 아무런 보호 장치 없이 거래되는 것이다.
“권리금은 형성 유무와 책정 수준에 따라 상권과 입지의 질을 따지는 중요한 잣대다. 그러나 권리금은 계약서상으로도 구체적 표기가 없어 세입자에게 독이 될 수도, 약이 될 수도 있는 매우 민감한 사안이다.”
로티스합동법률사무소 최광석 변호사는 권리금의 법적·제도적 보호 장치가 없다는 사실을 명심하라고 충고한다.
권리금은 통상 세 가지로 분류된다.
우선 ‘바닥 권리금’은 매장 자체에 깔린 자릿세라 생각하면 된다. 입주 예정인 아파트 상가 등 신축 건물이 들어서기 전 미래의 가치를 보고 책정되는 프리미엄으로 다른 권리금과 달리 건물 소유주가 요구하는 경우가 있는데, 이때는 계약서에 명시해야 하며, 중개업자나 분양업체에서 요구하는 권리금은 지불하지 않아도 된다.
두 번째 ‘영업 권리금’은 점포를 운영함으로써 나올 수 있는 수익금에 대한 지불이다. 보통 매장의 1년 평균 순수익으로 산정되는데, 일단 매출 장부를 확인하고 협상하는 것이 좋다. 그러나 매출 장부 자체를 속이는 일도 있어 주변 점포에서 정보를 챙기거나 직접 소비자 동향을 확인하는 등 조사를 해두는 것이 안전하다.
마지막으로 ‘시설 권리금’은 종전 임차인이 투자한 시설 비용이다. 인테리어나 간판, 각종 기자재 등으로 개점일부터 매년 30퍼센트 감가상각을 적용한다. 정확한 감가상각을 위해서는 점포의 사업자등록증을 통해 최초 개점일을 확인해야 한다. 일반적으로 시설물에 대한 감가상각은 3년을 기준으로 하며, 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 시설 권리금을 적용하지 않는다.
기타 허가권과 관련된 권리금이 있는데 유흥주점, 전매권(담배), 업종 허가권, 교복 총판 등 독점판매권과 관련된 계약권 등이다.
★ 권리금 계약시 주의 사항
권리금은 법적으로 보장받지 못하는 돈이기에 꼼꼼하고 철저하게 따져야 한다. 가장 먼저 챙길 것은 중개업소에 가서 해당 점포 인근 비슷한 업종에 같은 크기 점포의 권리금이 얼마인지 확인하는 것이다. 또 해당 점포의 정확한 매출을 산출하기 위해 장기간, 요일별로 유입 인구를 체크하는 등 시간을 가지고 조사해야 한다. 전단지를 돌리고 가격 할인을 해서 단기간에 손님을 끌어 모아 매출을 늘린 뒤 권리금을 많이 받고 가게를 넘기는 경우도 있기 때문이다.
또 권리금은 현 임차인과 새 임차인 사이에 오가는 것이라 건물주와 맺는 임대계약서 외에 권리양도계약서를 따로 작성해야 한다. 종전 임차인 입장에서는 일정한 권리금을 받고 점포를 양도하기로 했는데 새로 들어올 임차인이 건물주와 계약을 마치고 잔금까지 지불한 뒤 나머지 권리금을 주지 않겠다고 나올 수도 있기 때문이다. 이 경우 임대인은 권리금에 대해 전혀 관여하지 않고, 임차인끼리 해결해야 하므로 권리양도계약서를 받아두는 것이 확실한 방법이다.
권리금 약정에도 주의해야 한다. 권리금은 법에 규정되어 있지 않거니와 기준 자체도 없어 주먹구구식으로 거래되고, 이 가운데 담합도 있다. 예를 들면 점포를 팔려는 사람은 권리금을 5천만 원 받고자 하는데 중개업자가 6천만 원을 받아내면 차액을 중개업자가 챙기는 것이다. 부동산 거래처럼 신고제가 아니라 음성적으로 오가는 돈이기 때문에 부당하게 이득을 취하는 사람도 있지만 단속 방법이 없다.
권리금, 이런 땐 어떻게 할까요
CASE 01
김현희(43·서울 구로구 신도림동)씨는 남편의 명퇴금으로 갈비집을 차렸다. 첫 사업 도전이라 안전하게 가자는 생각에 성업 중인 음식점을 물색해 꽤 많은 권리금을 지불했다. 그런데 두 달 뒤 점포를 넘긴 전 주인이 바로 옆에 같은 업종인 갈비집을 시작했고, 그 주인의 단골이 모두 옮겨갔다. 김씨로서는 지불된 권리금 말고도 미래 영업에 지장 받을 것이 확실하므로 가만히 있을 수는 없다는 입장이다.
“상법 제41조 ‘영업을 양도한 경우 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시, 광역시, 시군에서 동종 영업을 하지 못한다’는 항목에 위배된다. 양도한 사람이 동일 영업을 일정 지역 안에서 하면 영업을 양수한 사람에게 경제적인 피해를 입힐 수 있기 때문에 금지한 규정이다. 따라서 전 주인을 상대로 영업 금지 가처분 신청을 제기하면 법원에서 영업을 금지하는 결정을 받을 수 있다.”
최광석 변호사의 설명이다. 윤리적·도덕적 문제뿐 아니라 상법에 따른 상도를 지키지 않아 발생한 책임까지 물을 수 있다는 얘기에 김씨는 한시름 놓았다.
CASE 02
10년 넘게 화원을 경영하는 장인자(52·서울 성북구 돈암동)씨는 얼마 전 청천벽력 같은 소식을 들었다. 새 건물주가 계약 만기일인 7월에 가게를 비워달라고 통보한 것. 권리금이 1억 원이 넘는데, 건물주는 리모델링을 한 뒤 업종을 바꿀 계획이라며 장씨에게 재계약은 없다고 한다.
“안타깝지만 임대차계약서에 권리금 특약 항목이 없으므로 건물주에게 요구할 수도 없고, 건물주가 지불할 의무도 없다. 인정적으로 호소해서 얼마라도 받아내는 것이 현실적으로 가능한 최선의 방법이다.”
장씨는 박관수 공인중개사(웅진송파행정고시학원장)의 답변에 고개를 떨구었다. 건물주가 임차인을 마음대로 쫓아내지 못하도록 제정된 상가건물임대차보호법에 계약 갱신 요구권이 있지만, 보호 기간은 사업자등록을 신청한 뒤 5년까지다. 오히려 건물주가 임차하기 전의 상태로 복구를 요구하면 그 비용까지 물어야 한다는 얘기에 장씨의 한숨이 더 깊어졌다. 장씨가 계약서에 권리금 특약을 첨부했다면 보장이 가능하지만, 사실상 권리금 특약을 인정해주는 임대인은 거의 없다.
CASE 03
서울 은평구 뉴타운지역에서 철강업을 하던 안정모(52)씨는 지역 재개발로 막대한 재산 피해를 보았다. 330㎡(약 100평형) 점포를 열기 위해 권리금 3억3천만 원을 포함해 5억 원 넘게 투자했는데, 뉴타운 개발로 받은 보상금은 불과 6천700만 원.
안씨는 다른 곳에서 같은 규모로 영업을 하려면 권리금만 3억 원이 넘고, 시설 이전비로 2억 원이 더 들어가는데 조합이 산정한 보상비는 너무 현실성 없는 금액이라며 분개했다.
이처럼 터무니없는 보상금은 재개발조합에서 상가 권리금을 인정하지 않기 때문이다. 안씨는 용산 참사 같은 비극이 재현되지 않으려면 우리 사회의 오랜 관행인 권리금을 하루빨리 법제화하는 것이 필요하다고 목소리를 높였다.
취재｜박미경 리포터 rose4555@hanmail.net 도움말｜최광석 변호사(로티스합동법률사무소)·박관수(공인중개사·웅진송파행정고시학원장)
