[제3부] 토지를 확보하라

제3부 토지를 확보하라
자투리땅에서 고수익을 캐라
금리 하락과 소형 아파트 전세 품귀에 따라 자투리땅을 사들여 다세대, 다가구 등을 지어 임대 사업을 하려는 이들이 늘고 있다. 자투리땅은 상대적으로 활용가치가 낮은 15평 미만의 나대지를 칭한다. 이들 자투리땅은 건축법이 개정되기 전까지만 해도 쓸모없는 땅에 불과했다. 건축법상 대지가 일정 규모 이상은 되어야 건물을 지을 수 있도록 했기 때문이다.

그러나 이 같은 '대지 면적 최소한도' 규정이 폐지되면서 소규모 자투리땅에도 건물 신축이 가능해졌다. 건설교통부가 도심 지역 주택 공급을 늘리기 위해 자투리땅에 20가구 미만의 공동주택(연립, 다세대 주택)을 지을 땐 국민주택기금에서 저리의 건설 자금도 지원하고 있다. 아울러 도심 내 택지 고갈로 인해 자투리땅의 희소성도 점점 높아지고 있어 시세 차익도 충분히 기대해 볼 수 있는 등 투자대상으로 그 가치가 높다. 그리고 10평 규모의 소규모 자투리땅도 건축법 개정 등에 따라 다양한 용도로 활용이 가능하다. 심지어 도로에 접하지 않은 땅도 진입로 확보 등을 통해 땅의 가치를 높일 수 있다.

자투리땅을 활용하는 데는 무엇보다 좋은 아이템을 찾는 것이 중요하다. 위치가 좋다고 해서 반드시 성공으로 이어지지는 않기 때문이다. 따라서 좋은 방법은 내 땅과 비슷한 조건의 공터를 성공적으로 개발한 사례를 찾아보는 것이다. 상업지, 역세권의 자투리땅은 소규모 오피스텔, 간이 휴게음식점, 휴게텔, 카센터, 원룸텔 등이 개발 아이템으로 꼽힌다. 주거지, 주택가 일대는 원룸, 다세대 주택뿐 아니라 커피숍, 주차장 등으로 활용하는 것도 한 방법이다. 공업 지역 내 소규모 땅도 활용이 불가능한 것은 아니다. 광고탑, 무인점포(은행) 등으로 부가가치를 높일 수 있다. 부동산 전문가를 만나서 자문을 구해보는 방법도 있다. 대지나 건물 관련 개발 사업은 관할 기관의 사전 지도나 자문을 구할 필요가 있다.

자투리땅을 고를 때는 먼저 토지의 지형 및 경사도, 일조권, 통풍성, 지반 상태 등을 살펴보는 게 중요하다. 땅의 용도도 확인해 보는 게 좋다. 상업지역은 땅값이 비싼 반면 아파트, 연립주택 등의 건설이 어려워 사실상 활용가치가 떨어진다. 때문에 다양한 용도의 건물 신축이 가능한 일반 주거지나 준주거 지역내의 자투리땅을 선택하는 게 유리하다. 대지 모양은 장방형이 좋고, 대지 폭도 최소 6m가 넘는 땅을 선택하는 것이 낭패를 보지 않는 길이다. 북쪽으로 도로를 끼고 있는 대지는 일조권 영향을 적게 받아 고층으로 건물을 올릴 수 있다는 것도 염두에 둘 필요가 있다.

법원 판례를 보면 수익이 보인다
토지 경매는 법원의 판례만 제대로 알고 있어도 짭짤한 수익을 얻을 수 있다. 경매 토지 가운데 '법정 지상권 여지 있음'이라고 기록되어 있는 물건이 있다. 이는 경매 대상이 아닌 건물이 있을 수 있다는 뜻이다. 이러한 물건을 낙찰할 경우 지상권이 설정되어 있는 건물 때문에 애를 먹게 된다. 경매 시장에서는 이를 '기피 물건'이라고 부른다.

부동산 토지 경매로 수익을 올리려면 이처럼 남들이 꺼리는 법정 지상권이 있는 물건에 과감히 응찰해 볼 만하다. 얼마 전 한 씨가 서울 광진구 중곡동의 65평 짜리 땅을 발견했다. 감정가가 2억 3천만 원이었으나 여섯 차례 유찰되어 최저 입찰가가 6천만 원까지 떨어졌다. 법원 기록을 보니 이 땅에는 경매에 포함되지 않은 지상 3층 건물이 들어서 있었다. 건물의 소유권은 채권자인 A 사로 넘어간 상태였다. 복잡한 권리 관계 때문에 대부분의 투자자들이 응찰을 꺼렸지만 한 씨는 확신을 갖고 이 물건을 선택했다. 낙찰가는 6천 700만 원. 소유권을 넘겨받은 한 씨는 법원에 토지 사용료 청구 소송을 냈다. 은행에서 여신 업무를 맡고 있는 그는 '법정 지상권자는 토지 소유자에게 사용료를 내야 한다.'는 대법원 판례를 알고 있었다. 결국 법원은 연간 토지 사용료를 1천 20만 원(월 85만 원)으로 결정했다. 한 씨는 낙찰가 및 소유권 이전 비용, 경매 컨설팅 업체 수수료를 합쳐 7천 300만 원을 투자해 연 14%의 수입을 보장받은 것이다. 한 씨가 법정 지상권이 있는 물건을 낙찰받은 것은 바로 고정적인 토지 사용료 수입 때문이었다.

주변에서는 경기 침체로 지상권자인 A 사가 도산해 토지 사용료를 받지 못할 것에 대해 걱정한다. 하지만 지상권자의 사정이 나빠져 토지 사용료를 2년 이상 연체하면 법정 지상권을 없앨 수 있다(대법원 판례). 토지 사용료 연체를 이유로 건물을 경매 신청할 수도 있다. 그러므로 지상권자가 건실한 회사라면 안정적인 수입을, 부실한 회사라면 법정 지상권 말소와 함께 경매로 낙찰할 수 있다는 것이다. 다만 법정 지상권은 여러 경우가 있고, 토지 사용료에 대한 수익 분석도 해야 하므로 응찰 전 철저한 준비가 필요하다.