이임복 님(특강후기) 대한민국 직장인 부동산경매로 재테크하라 -

이임복 님(특강후기) 대한민국 직장인 부동산경매로 재테크하라 -

안녕하세요. 저도 여러분과 마찬가지 직장인 입니다.

시간도 없고 돈도 없는 직장인 이요....하지만...최선을 다하죠.

밤에 임장다니구요...직장근처는 점심시간에 잠깐 갔다오구요....주말에는 안산,원주,일산 가리지 않고 임장다닙니다.

그리고 제 주위 분들 중에는.....(가정주부)부인분들한테....법원에...입찰하는거 만이라도 가르치셔서...주중에 대신 입찰만 이라도

하라고 시키시는분도 있더군요...찾아보면....가능한 방법 있습니다..

경매 관심은 많으신데...직접 이렇케 강의 찾아 다니시면서....들으시는 분들은...정말 드뭄니다..

제 투자의 원칙은 이겁니다..

1.싸게 사는 게임

  여기서 싸다는 기준이 중요한데..감정가 보다 얼마싸게 샀다는건 아무 의미 없습니다.

  실제 임장에서...지금 시세가 중요합니다....

  감정가를 믿지마세요....감정가=과거시세 입니다....감정평가사가 조사한 그시점 시세죠.

 

2.원금을 지킬수 있는가?

  워렌버핏의 투자철칙이죠?

  절대로 원금을 지키는 게임을 하세요.....내돈 묶이는 게임을 하시면 안됩니다.

그리고 처음부터.....이물건을 어떻게 처리할지를 미리 생각하시고 입찰들어가세요.

3년비과세.....로 갈건지......전,월세 놓을건지.....급매로.....팔껀지...판단을 먼저 하시고 들어가세요....

처리 계획이 먼저 잡히셔야 됩니다.

경매에 대한 오해 몇가지

-경매는 그들만의 게임이다.....아니죠....배우면 누구나 할수 있습니다.

-싸게 사서 싸게 파는 게임이다....부동산 업자들이 낙찰 받은 물건 싸게 팔라고 주로 이런말 하는데요..

                                              너무 싸게 내놔도 안팔립니다...여러분이 원칙을 스스로 정하시고 파셔야 합니다.

4차 국토종합개발계획

정부 사이트에 들어가셔서...우리나라...부동산 개발의 큰틀을 먼저 보세요...

언젠가는 하겟다는 정부의 의지입니다.

구청,시청 홈피 들어가셔서...개발 구역도도......지번도에다....색칠공부 하시면서...구역 설정해보시구요..

시세조사

부동산 시세는 4가지로 알아봐야 하죠......전세,월세, 매매, 급매 ...급매는 특히 중요한데....

급하게 팔아서...현금을 확보할때....최후에 얼마까지 바로 팔수 있는가를 확인할수 있기 때문입니다.

물건조사

10명중 7명은 문을 안열어 줍니다......하지만 손해날꺼 없으니까...시도는 해보세요..확인하실 사항있으시다면...

특히 임차인이 받아갈 금액을 알고 계시다면......대화가 편해지면서...문도 쉽게 열리겠??

예)......'계산해 보니까? 3000만원 받으실수 있으시던데요?'

그리고 수익률 분석 끝내고 가셔야 ....헛걸음 안하실수 있습니다.

또 오피스텔 주차장 불법으로 건물주 들이 공동분담으로 벌금내는거 ...등......예상치 못한일들도...체크해보셔야 할듯하구요..

명도

명도는 협상이다

사람과 사람간의 일입니다....협상의 법칙을 익히세요......추천책) 협상의 법칙, 협상의 기술

시나리오를 세우고 만나셔서.....만에 하나....그 시나리오 대로...일이 풀린다면.....공부한 문제가 나와서 맞추는 기분이겟죠?..

그리고...상처받은 사람 이야기 들으러 간다는 생각으로....가셔서...경청하시구요...

남의 이익도 이익 입니다.

1. 협상대상이 누구인지 파악

2. 이사비용, 소송비용, 이자비용....파악

3. 기간...고려 해야 합니다.

임차인 만나서..낙찰자임을 명시하고...향후 법적 진행절차를 통보 하면됩니다.

배당받아야 나간다는 세입자 한테.....배당일 지나서 이사시.....'이행각서'를 쓰시면 됩니다...몇개월간 집 알아보는동안

괜히 월세..임대차 계약서..몇개월짜리 쓰셧다가는...임대차보호법상...2년의 권리가 임차인 한테 생겨버립니다...

 

명도는 법으로 한다

아는것이 힘입니다...민사집행법...임대차보호법...등 열공하시구요....어려운책도 한개 정도는 보셔요..

추천책-부장판사 분이 쓰신겁니다...절판 된걸로 알고 있긴한데...

 

 

3M-경매에서는 이게 중요한거 같습니다.

심리(Mind)

자신감 중요합니다....누구든 할수 있습니다.

자금(Money)

자기 돈의 성격, 크기 에...맞추어서...계획을 세우시고 하셔야 합니다.

내가 저 물건을 사려면 얼마가 있어야 하는가 등을 항상 고민하셔요...

기법(Method)